Todo lo que el cliente DEBE saber antes de realizar una transacción inmobiliaria

 

Acerca del profesional inmobiliario

¿Por qué consultar a un profesional inmobiliario debidamente colegiado?

La Ley Nacional 25.028 de ejercicio profesional, exige que la intermediación inmobiliaria o corretaje sea llevada a cabo por un profesional colegiado que actualmente debe ser graduado de la carrera universitaria de Martillero y Corredor Público.

La Colegiación es obligatoria y brinda a los clientes garantía de Idoneidad Profesional (obligatoriedad de tener un título universitario en la materia), Seguridad (exigencia de Certificados de Inhibición y de Antecedentes Penales y Judiciales) y Conducta (el profesional jura respetar un exigente Código de Ética).

¿Cómo identificar un profesional inmobiliario habilitado legalmente?

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Morón ha implementado una OBLEA HABILITANTE de validez anual que deberá adherirse en las vidrieras de las oficinas inmobiliarias.

Con esta implementación se suma una herramienta más a la lucha contra la ilegalidad, ya que la nómina completa de los profesionales habilitados a ejercer la actividad será enviada a cada Municipio del Departamento Judicial, como así también los nombres de quienes no lo están.

Se verifica que dichas Obleas se encuentren exhibidas en las oficinas inmobiliarias. Se sugiere al público en general, identificar a las inmobiliarias habilitadas y a sus responsables con dicha Oblea.

El Colegio a través de la COMISIÓN DE CONTROL DE MATRICULAS permanentemente realiza inspecciones en todas las oficinas inmobiliarias del Departamento Judicial y para aquellos casos en que se detecta oficina sin matriculado y/o colegiado en actividad al frente, se inician las acciones penales previstas en la Ley de Ejercicio Profesional N°10973. Las mismas son realizadas a través de los juzgados correccionales solicitando su clausura.

Esta campaña realizada por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Morón a través de diarios nacionales y locales y revistas del ámbito inmobiliario- dirigida a toda la comunidad-, informando al público en general y en particular al que deba realizar una Operación Inmobiliaria, publicando listados de oficinas que no están legalmente habilitadas.

Si usted realiza una operación inmobiliaria POR SU SEGURIDAD Y TRANQUILIDAD este Colegio le aconseja verificar si en quién usted pensó para tal fin se encuentra habilitado legalmente.

Si usted desea vender su propiedad inmueble

Si usted va a vender un inmueble de su propiedad y acude a una inmobiliaria, además de las previsiones sugeridas para la compra, asegúrese de lo siguiente:

  1. Los términos de la autorización de venta o y de las facultades que se da al intermediario inmobiliario sobre precio, condiciones, plazos y vigencia de la autorización.
  2. Que el inmueble se encuentra en condiciones jurídicas de ser vendido.
  3. Si se trata de empalmar operaciones (venta con compra) ver los plazos y simultaneidad de las mismas.

¿Qué es la Autorización de Venta? (Se otorga una similar para el Alquiler)

La autorización de venta es un contrato que se firma entre el propietario y la inmobiliaria, facultándola a ofrecer su inmueble en venta por un período determinado, y en donde además se establece: precio, forma de pago y honorarios.

Esta práctica es un requisito legal.

En general, se pacta un plazo de autorización de venta de 90 días , aunque en estos tiempos en que el mercado de compraventa de inmuebles se halla deprimido a causa de la crisis global, suele extenderse a seis meses o más, en acuerdo con el cliente. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que permita accionar a la inmobiliaria desplegando diferentes estrategias de publicidad y ventas adecuadas al inmueble en cuestión.

Debe tenerse en cuenta, que para este tipo de operaciones, se necesitan plazos holgados de tiempo para presentar la propiedad, contactar los posibles interesados y discutir opciones.

¿Qué pasa cuando se vence la autorización?

Dentro de la autorización se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.

¿Por qué es más conveniente para el cliente otorgar a la inmobiliaria una “Autorización de venta exclusiva”?

Porque garantiza seriedad y profesionalismo en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones.

Cuando una inmobiliaria obtiene de parte de un cliente una Autorización exclusiva de venta pone toda la fuerza del equipo de ventas dirigida a la venta de su inmueble.

Al obtener el control absoluto de la operación inmobiliaria, se realiza la correcta y adecuada inversión en publicidad y promoción, lográndose un trato más personalizado.

El propietario se ve favorecido frente al potencial comprador puesto que éste intentará negociar con las otras inmobiliarias que también ofrecen la propiedad honorarios y precio, resultando el primero siempre en desventaja.

Por otra parte, cuando varias inmobiliarias venden en conjunto un inmueble en general demuestran realizar menores esfuerzos para la venta ya que saben que deberán compartir los honorarios con otros. La experiencia ha enseñado que con varios colegas “autorizados” muchas veces se crean desagradables conflictos.

Son conocidos los famosos listados de inmuebles que poseen muchas inmobiliarias que se encuentran desactualizados y a veces cuando un interesado consulta por una propiedad no saben si fue vendida por otros colegas o no recuerdan el valor ni las características de la misma.

¿Cómo se determina el valor de mercado de la propiedad?

La determinación del valor de mercado de una propiedad es un aspecto central para definir una inversión. La variabilidad de los precios en el tiempo y en diferentes zonas y la dificultad de recolección de datos técnicos y económicos, tornan indispensable una tasación documentada e imparcial. Utilizando los métodos de la Appraisal Foundation de los Estados Unidos y del Tribunal de Tasaciones de la Nación podemos lograr una visión objetiva y actualizada del valor de un inmueble, justificando las razones de la valoración de la propiedad objeto de estudio.

Los métodos de Tasación más usados son:

  1. Valor actual depreciado / Costo de reposición.
  2. Valor por comparación de ofertas de mercado.
  3. Capitalización del valor locativo.

¿Qué herramientas se utilizan para la comercialización de propiedades?

Adriana Dato Inmobiliaria seleccionará las herramientas que se consideren más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, internet (a través de nuestra página web, sistema Argenprop, Zonaprop, página Web de la Cámara Inmobiliaria Argentina, y otros sitios nacionales e internacionales si correspondiere), cartelería en vía pública y mailings personalizados. Este último procedimiento permite ir a la búsqueda “Del Cliente” que consideramos “Ideal” para el inmueble en cuestión, nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad. Nuestro trabajo comienza donde termina el de otros, no esperamos “el llamado” lo provocamos nosotros. Esto nos permite comprender con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.

¿Se puede estimar el tiempo en que se alquila o vende una propiedad?

No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.

¿Qué documentación debe ser entregada por el propietario a la inmobiliaria para la venta de su inmueble?

Deberá presentar fotocopias de la siguiente documentación:

  1. Escritura pública
  2. Reglamento de Copropiedad y Administración (en caso de que se trate de un inmueble en Propiedad Horizontal).
  3. Planos de Construcción
  4. Recibos de: impuesto municipal, impuesto inmobiliario Arba, servicio de agua corriente si corresponde, servicio telefónico y servicio de energía eléctrica.
  5. En el caso de que la propiedad pertenezca a una Sociedad tener los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, situación contable e impositiva.

Los documentos originales quedan en poder del propietario quien los entregará en el caso de que la venta se concrete al escribano interviniente.

Tenga en cuenta que si su propiedad supera el valor de $ 300.000 deberá tramitar el COTI en la AFIP.

¿Qué es el COTI?

A partir del 01/03/2008 el titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el “código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI),con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares y el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $300.000.

El COTI no es un impuesto, es un certificado.

Para obtener el COTI, necesita la clave fiscal. El COTI puede obtenerse vía Internet (una vez que obtenga la clave fiscal), o llamando por teléfono al 0800-999-2347. También puede obtenerse mediante el envío de un mensaje de texto al *2347 desde su celular siguiendo las instrucciones de la página web de la AFIP http://www.afip.gov.ar.

¿Es indispensable colocar un cartel de venta en el frente de mi propiedad?

Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día.

¿Quién paga los gastos del cartel?

La confección, colocación y el retiro del cartel son abonados por Adriana Dato Inmobiliaria.

Honorarios profesionales

Por una operación de venta de un inmueble, los honorarios profesionales son del 3% a cargo de cada parte.

Todos los gastos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la venta de la propiedad estarán a cargo de Adriana Dato Inmobiliaria.

Trabajo en colaboración con otros colegas inmobiliarios

Si usted está buscando un tipo de propiedad que no está en nuestra cartera de ofertas, inmediatamente nos conectamos con colegas de otras inmobiliarias para buscar cuál de ellas posee la alternativa más adecuada a su búsqueda.

Adriana Dato Inmobiliaria comparte sus honorarios con sus colegas. De esta manera Ud. no tendrá una mayor erogación de honorarios ni tiempo que perder poniéndose en contacto con más de una inmobiliaria a la vez.

Si usted desea comprar un inmueble

¿Cuáles son los pasos a seguir para la compra de una propiedad?

  1. Adriana Dato Inmobiliaria controlará que quien vende sea el propietario, solicitando los títulos e informes del Registro de la Propiedad Inmueble correspondientes.
  2. Además se verifica si la propiedad está libre de gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), si el dueño tiene la disponibilidad de sus bienes, exigiendo la exhibición de los informes correspondientes, y si, tratándose de propiedad horizontal, la unidad que desea adquirir tiene previsto el destino que usted le va a dar.
  3. En caso de dudas se envía copia del título de propiedad a un escribano para que pueda determinar la bondad de los títulos.

Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma:

1) Firma del contrato de RESERVA

El contrato de reserva es aquel mediante el cual el futuro vendedor se compromete a mantener el inmueble indisponible por cierto tiempo, es decir, sustraído del mercado a cambio de una suma de dinero, se produce la caducidad y esa suma entregada se reintegrará o se retendrá según lo que se haya pactado entre las partes.

La caducidad del plazo opera siempre y cuando no se haya cumplido la condición de arribar a la conclusión del negocio.

Por ello, si las expectativas de realizar el negocio se frustraran, la suma de dinero que el corredor tiene en su poder debe ser devuelta «íntegramente» a su dueño cuando éste lo requiera, o bien en el plazo estipulado en la reserva.

En este aspecto, la gestión del operador inmobiliario es a riesgo, por esa razón es que en los formularios de reserva se incluye una cláusula que prevé la obligación del corredor de devolver íntegramente la suma recibida en concepto de reserva, sin quita de ninguna naturaleza, toda vez que el negocio no se concrete.

Por el contrario, el agente inmobiliario que dolosamente retiene una suma de dinero (reserva) que le fue entregada en carácter de mandatario (cuya devolución íntegra estaba pactada contractualmente y le fue intimada por su mandante), incurre en el delito de defraudación por administración fraudulenta (Art. 173 inc. 7° Código Penal).

Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?

Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al comprador. ¿Cómo siguen los trámites?

Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

2) Firma del BOLETO DE COMPRAVENTA

¿Qué es el Boleto de Compraventa?

Es un contrato formal que se otorga por instrumento privado y que crea la obligación de concluir el negocio tal como lo pactaron las partes. Esto significa que crea la obligación de hacer la Escritura Pública Traslativa de Dominio, por lo que queda claro que el Boleto de Compraventa no es un título de propiedad.

En el Boleto se expresan las obligaciones de las partes: el vendedor está obligado a transmitir la propiedad, conservar el bien hasta la escritura, dar posesión y responder por evicción. En tanto, el comprador debe pagar el precio, firmar la escritura de compraventa y tomar la posesión real y efectiva del inmueble.

En general la Seña se incluye en el Boleto de Compraventa y alcanza aproximadamente el 30% del valor total.

¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el Boleto de Compra-venta?

1) En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el Boleto de Compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta.

2) Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo Boleto de Compraventa luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, más otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.

¿Quién designa al Escribano?

El escribano es designado por el COMPRADOR. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.

¿Qué trámites debe hacer el vendedor antes de la Escritura Traslativa de Dominio?

Debe entregarle al Escribano designado por el comprador el Título de Propiedad original de la propiedad, las últimas boletas de impuesto de Arba,Municipal y una de cada servicio (Agua, Luz, Gas, Teléfono, Expensas), el COTI y avisarle si va realizar el trámite del Impuesto a la Transferencia de inmueble o no y averiguar si es necesario hacer el Estado Parcelario según el tipo de propiedad que está vendiendo.

3) Firma de la Escritura traslativa de Dominio y Posesión

El tiempo estimado entre Boleto de Compra-Venta y Escritura es de 30 a 45 días aproximadamente.

¿Cuándo se realiza la posesión de la propiedad?

Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de firmarse la escritura traslativa de dominio.

Si usted desea alquilar un inmueble

¿Por cuánto tiempo se puede alquilar una propiedad?

Depende del destino de la misma: si el destino es Vivienda, el plazo mínimo es de dos años.

La Ley Nacional N° 23.091 Ley de Alquileres (Art. 2° Plazos) señala:

“Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.”

La misma Ley señala:

“Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.”

¿A partir de cuándo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?

Según el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN,

“EL LOCATARIO podrá, transcurridos los SEIS primeros meses de vigencia de la relación locativa, podrá rescindir el contrato de alquiler.Si opta por la opción resolutoria en el PRIMER AÑO de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al LOCADOR, en concepto de indemnización, la suma equivalente UN MES Y MEDIO de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de UN SOLO MES si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.”

¿Cuál es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?

El porcentaje varía de acuerdo a la negociación que realicen las partes, lo usual es 0,7% diario sobre el monto del alquiler mensual.

¿Cómo saber si el interesado en alquilar un inmueble reúne condiciones de solvencia?

En el transcurso de una negociación se deben realizar varias acciones, entre ellas están:

  1. Solicitar antecedentes financieros. (Informes Nosis / Veraz, etc.)
  2. En caso de sociedades se deben pedir balances de las mismas.
  3. Referencias Comerciales.
  4. Referencias Bancarias.
  5. Estatutos Constitutivos/Poderes/Actas con distribuciones de cargos.
  6. Garantías : Garantes propietarios o Seguros de Alquiler.

¿Se pueden ajustar los valores de alquiler?

Con respecto al ajuste del valor de alquiler hay diferentes métodos para mantener el valor locativo en el tiempo. Adriana Dato Inmobiliaria le presentará diferentes alternativas.

Una vez firmado el contrato, ¿cuándo se realiza la tenencia de la propiedad?

  1. Vigencia de Contrato: excepto que se determine lo contrario, la tenencia comienza cuando comienza la vigencia del contrato, es decir la fecha de inicio del mismo.
  2. Firma de Contrato: es independiente de la fecha de inicio y puede o no coincidir con ella, es inherente a la negociación que se realice entre partes.

¿Qué garantías deben presentarse para la locación un inmueble?

El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garantía debe guardar directa relación con la totalidad del contrato de locación que va a suscribir. Esto quiere decir que si se tratara de un inmueble dado en garantía, el valor que se presume del mismo debe ser como mínimo equivalente a la totalidad de ese contrato.

Existen además otras alternativas:

  1. Aval bancario.
  2. Seguro de caución.
  3. Carta aval de Casa Matriz (en caso de sociedades extranjeras que carecen de inmuebles en el país).
  4. Garantías Personales.
  5. Trabajamos con la empresa FINAER. (www.finaersa.com.ar).

¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?

La fianza es un contrato (accesorio al de locación), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.

En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?

En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación -agrega la ley-), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.

¿Qué es una garantía comprada?

Existen personas que ofrecen ser garantes de los locatarios por una suma de dinero, “vendiendo esa garantía” en múltiples ocasiones. Posteriormente ese inmueble que fue ofrecido en garantía será vendido, lo que implica que el garante, no posea bienes a su nombre convirtiéndose en persona incobrable en caso de reclamos por las obligaciones del locatario.

¿Cómo se puede determinar que una garantía es comprada?

Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro de la Propiedad Inmueble una “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble ofrecido en garantía en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada.

Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia.

Administración de alquileres

Cuando nos entregan un departamento para alquilar, SIN CARGO  para el LOCADOR nuestra tarea de publicación de avisos, carteles, visitas al departamento, redacción del contrato, informes comerciales, informes sobre el inmueble dado en garantía, etc. Nuestros honorarios los paga el locatario.

 

Lo que llamamos “administración” y se cobra con el 5% de lo cobrado comprende:

1) Cobro del canon locativo. Si el locador lo desea, hacemos la transferencia electrónica del dinero pagado a la cuenta que indique.

2) Cálculo y cobro de punitorios por mora, calculados de acuerdo al contrato.

3) Entrega de recibo de pago al inquilino por cuenta y orden del locador.

4) Control de los plazos del contrato, cambios de precio en distintos meses, etc.

4) Se reciben las inquietudes del inquilino y se hace el contacto con el locador. Es una tarea permanente a lo largo del contrato de  poner en contacto las dos partes y colaborar para el cumplimiento del contrato y que reine la armonía entre las partes.

5) Se reciben si el locador lo estipula así, los recibos de servicios pagos del locatario.

6) En caso de rescisión anticipada del contrato, redacción del acta correspondiente y cobro de acreencias si las hubiere.

7) Cuando finaliza el contrato redacción del Acta de entrega de llaves y de finalización del contrato.

8) Cumplir con alguna indicación especial que desee el locador.

En caso de no tener la administración del contrato, nuestra tarea finaliza después de la firma del mismo.

Honorarios Profesionales en Locaciones

En locaciones urbanas: 4% del valor del contrato al locatario. Los locadores (propietarios) no pagan honorarios.

En alquileres por temporada: 3% del monto del contrato a cargo de cada una de las partes.

Administración de alquileres: arancel del 5% de los cobros que realice la inmobiliaria.

LEY DE PREVENCIÓN DE LAVADO DE ACTIVOS Y DE FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO.

Estimados clientes: de acuerdo a la ley mencionada anteriormente,según la Resolución 16 del año 2012, los corredores inmobiliarios estamos encuadrados actualmente como sujetos obligados a cumplir con las directivas de esta ley.

A continuación, se copian los artículos que competen a nuestra actividad y las que serán en adelante, nuestras obligaciones como tales.

Así pues que en todos los casos, deberemos identificar a nuestros clientes de acuerdo a las indicaciones de los artículos 11, 12 , 13  y 19 de la resolución. En caso de que las operaciones sean inferiores a $600.000, bastará con la declaración jurada del cliente. Si la operación supera los $600.000 deberemos requerir documentación respaldatoria de acuerdo a lo indicado en el Art. 19.

Cabe aclararse que la documentación solicitada será luego requerida por el escribano interviniente en caso de una compraventa.

En caso de no cumplir con esta reglamentación, nos vemos expuestos los corredores inmobiliarios a penas desde multas a sanciones penales .

Solicitamos a nuestros clientes su comprensión y colaboración.

Unidad de Información Financiera

PREVENCION DEL LAVADO DE ACTIVOS Y DE LA FINANCIACION DEL TERRORISMO (Ley 25.246).

Resolución 16/2012 de la Ley 25.246, que dispone el control y prevención de este tipo de delitos en la actividad inmobiliaria.

CAPÍTULO I. DEFINICIONES.

Artículo 1º.- Establécense las medidas y procedimientos que los Sujetos Obligados a los que se dirige la presente resolución deberán observar para prevenir, detectar y reportar los hechos, actos, operaciones u omisiones que pudieran constituir delitos de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo.

Artículo 2º. A los efectos de la presente resolución se entenderá por:

a) Sujetos Obligados:

1. Los agentes o corredores inmobiliarios matriculados.

 b) Cliente: todas aquellas personas físicas o jurídicas a quienes el Sujeto Obligado preste servicios profesionales (quedan comprendidas en este concepto las simples asociaciones del artículo 46 del Código Civil y otros entes a los cuales las leyes especiales les acuerden el tratamiento de sujetos de derecho).

c) Personas Expuestas Políticamente: se entiende por personas expuestas políticamente a las comprendidas en la Resolución UIF vigente en la materia.

g) Propietario/Beneficiario: se refiere a las personas físicas que tengan como mínimo el VEINTE (20) por ciento del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica o que por otros medios ejerzan el control final, directo o indirecto sobre una persona jurídica, u otros entes asimilables de conformidad con lo dispuesto en la presente resolución.

CAPÍTULO II. POLÍTICAS PARA PREVENIR E IMPEDIR EL LAVADO DE ACTIVOS Y LA FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO. INFORMACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 20 BIS, 21 Y 21 BIS DE LA LEY Nº 25.246 Y SUS MODIFICATORIAS.

Artículo 3º.- Política de prevención. A los fines del correcto cumplimiento de las obligaciones establecidas en los artículos 20 bis, 21 incisos a. y b. y 21 bis de la Ley Nº 25.246 y sus modificatorias, los Sujetos Obligados deberán adoptar una política de prevención en materia de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo, de conformidad a la presente resolución.

CAPÍTULO III. POLÍTICA DE IDENTIFICACIÓN Y CONOCIMIENTO DEL CLIENTE. INFORMACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 20 BIS, 21 Y 21 BIS DE LA LEY Nº 25.246 Y SUS MODIFICATORIAS.

Artículo 10.- Política de Identificación. Los Sujetos Obligados deberán elaborar y observar una política de identificación y conocimiento del cliente, cuyos contenidos mínimos deberán ajustarse a lo previsto en los artículos 20 bis, 21 inciso a. y 21 bis de la Ley Nº 25.246 y sus modificatorias, el Decreto Nº 290/07 y modificatorio y la presente resolución.

Artículo 11.- La política de “Conozca a su Cliente” será condición indispensable para iniciar o continuar la relación comercial o contractual con el mismo. Dicha relación debe basarse en el conocimiento de sus clientes, prestando especial atención a su funcionamiento o evolución -según corresponda- con el propósito de evitar el Lavado de Activos y la Financiación del Terrorismo.

A esos efectos el Sujeto Obligado observará lo siguiente:

a) Antes de iniciar la relación comercial o contractual con el cliente deberá identificarlo, cumplir con lo dispuesto en la Resolución UIF sobre Personas Expuestas Políticamente, verificar que no se encuentre incluido en los listados de terroristas y/u organizaciones terroristas, de acuerdo a lo establecido en la Resolución UIF vigente en la materia, y solicitar información sobre los servicios y/o productos requeridos y los motivos de su elección, todo ello conforme lo establecido en la presente.

b) Adicionalmente para el caso de los clientes que realicen operaciones por un monto anual que alcance o supere la suma de PESOS SEISCIENTOS MIL ($ 600.000), se deberá definir el perfil del cliente conforme lo previsto en el artículo 19 de la presente.

Artículo 12.- Datos a requerir a Personas Físicas:

I. En el caso que el cliente sea una persona física, los Sujetos Obligados deberán recabar de manera fehaciente, por lo menos, la siguiente información:

a) Nombre y apellido completos.

b) Fecha y lugar de nacimiento.

c) Nacionalidad.

d) Sexo.

e) Tipo y Número de documento de identidad que deberá exhibir en original y al que deberá extraérsele una copia. Se aceptarán como documentos válidos para acreditar la identidad, el Documento Nacional de Identidad, Libreta Cívica, Libreta de Enrolamiento, Cédula de Identidad otorgada por autoridad competente de los respectivos países limítrofes o Pasaporte.

f) C.U.I.L. (código único de identificación laboral), C.U.I.T. (clave única de identificación tributaria) o C.D.I. (clave de identificación). Este requisito será exigible a extranjeros en caso de corresponder.

g) Domicilio real (calle, número, localidad, provincia y código postal).

h) Número de teléfono y dirección de correo electrónico.

i) Declaración jurada indicando estado civil; profesión, oficio, industria o actividad principal que realice y volumen de ingresos/facturación anual.

j) Declaración jurada indicando expresamente si reviste la calidad de Persona Expuesta Políticamente, de acuerdo con la Resolución UIF vigente en la materia.

II.-En el caso de personas físicas que encuadren dentro del supuesto previsto en el punto b) del artículo 11 de la presente resolución, se deberá requerir la información consignada en el apartado I precedente y la documentación respaldatoria para definir el perfil del cliente, conforme lo previsto en el artículo 19 de la presente.

Artículo 13.- Datos a requerir a Personas Jurídicas:

I. En el caso que el cliente sea una persona jurídica, los Sujetos Obligados deberán recabar de manera fehaciente, por lo menos, la siguiente información:

a) Denominación o Razón Social.

b) Fecha y número de inscripción registral.

c) C.U.I.T. (clave única de identificación tributaria) o C.D.I. (clave de identificación). Este requisito será exigible a Personas Jurídicas extranjeras en caso de corresponder.

d) Fecha del contrato o escritura de constitución.

e) Copia del estatuto social actualizado, certificada por escribano público o por el propio Sujeto Obligado.

f) Domicilio legal (calle, número, localidad, provincia y código postal).

g) Número de teléfono de la sede social, dirección de correo electrónico, actividad principal realizada y volumen de ingresos/facturación anual.

h) Copia del acta del órgano decisorio designando autoridades, representantes legales, apoderados y/o autorizados con uso de firma social, certificadas por escribano público o por el propio Sujeto Obligado.

i) Datos identificatorios de las autoridades, del representante legal, apoderados y/o autorizados con uso de firma, que operen ante el Sujeto Obligado en nombre y representación de la persona jurídica, conforme lo prescripto en el punto I del artículo 12 de la presente.

j) Titularidad del capital social (actualizada).

k) Identificación de los Propietarios/Beneficiarios y de las personas físicas que, directa o indirectamente, ejerzan el control real de la persona jurídica.

II- En el caso de personas jurídicas que encuadren dentro del supuesto previsto en el punto b) del artículo 11 de la presente resolución se deberá requerir la información consignada en el apartado I precedente y la documentación respaldatoria para definir el perfil del cliente, conforme lo previsto en el artículo 19 de la presente.

Artículo 14.- Datos a requerir a Organismos Públicos. Los Sujetos Obligados deberán recabar de manera fehaciente, como mínimo, en el caso de organismos públicos:

a) Copia certificada del acto administrativo de designación del funcionario interviniente.

b) Número y tipo de documento de identidad del funcionario, que deberá exhibir en original. Se aceptarán como documentos válidos para acreditar la identidad, el Documento Nacional de Identidad, Libreta de Enrolamiento o Libreta Cívica. Asimismo deberá informar su número de C.U.I.L. (código único de identificación laboral).

c) C.U.I.T. (clave única de identificación tributaria), domicilio legal (calle, número, localidad, provincia y código postal) y teléfono de la dependencia en la que el funcionario se desempeña.

d) Domicilio real del funcionario (calle, número, localidad, provincia y código postal).

Artículo 15.-Datos a requerir de los Representantes. Al apoderado, tutor, curador o representante legal deberá requerírsele la información prescripta en el punto I del artículo 12 de la presente y el correspondiente acta y/o poder, del cual se desprenda el carácter invocado, en copia debidamente certificada.

Artículo 16.- UTES, agrupaciones y otros entes. Los mismos recaudos indicados para las personas jurídicas serán necesarios en los casos de uniones transitorias de empresas, agrupaciones de colaboración empresaria, consorcios de cooperación, asociaciones, fundaciones, fideicomisos y otros entes con o sin personería jurídica.

Artículo 19.- Perfil del Cliente. Los Sujetos Obligados deberán definir un perfil del cliente, que estará basado en la información y documentación relativa a la situación económica, patrimonial, financiera y tributaria (declaraciones juradas de impuestos; copia autenticada de escritura por la cual se justifiquen los fondos con los que se realizó la compra; certificación extendida por contador público matriculado, debidamente intervenida por el Consejo Profesional, indicando el origen de los fondos, señalando en forma precisa la documentación que ha tenido a la vista para efectuar la misma; documentación bancaria de donde surja la existencia de los fondos; documentación que acredite la venta de bienes muebles, inmuebles, valores o semovientes, por importes suficientes; o cualquier otra documentación que respalde la tenencia de fondos lícitos suficientes para realizar la operación) que hubiera proporcionado el mismo y en la que hubiera podido obtener el propio Sujeto Obligado, que justifique el origen de los fondos involucrados en las operaciones que realiza.